退出配合農地 需所有地主同意
讀者問:
祖父較疼我叔叔,當年為了幫叔叔擴建房子(農舍),把家族的所有農地挪做「配合農地」,現在房子由我堂弟繼承出租,他為了收租當然拒絕拆屋,但我繼承的其中1塊農地,明明是素地,卻被登記有1棟建築物,無法增建,有人想買地也因此作罷,請問我有甚麼辦法可以退出「配合農地」?
律師答:
依據《農業用地興建農舍辦法》規定,農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%,因此當原有農業用地面積過小而不足法定建蔽率要求時,可於申請興建農舍時,配合登記並受套繪管制之農地,即是所謂「配合農地」,在未解除套繪管制前,不得辦理分割,亦不得另行興建農舍。
解除套繪3條件
若要解除套繪管制,需1、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。2、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。3、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定,經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達0.25公頃以上。
此外,在申請解除套繪管制時,原則需檢附其他土地所有權人之同意書。但依前述第3種情形而申請解除時,若該農舍坐落該筆農業用地面積大於0.25公頃,且2者面積比例符合法令規定之1比9,則超出規定比例部分之農業用地,得免經其他土地所有權人同意,逕依變更使用執照程序解除套繪管制。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月18日【記者呂志明採訪整理】
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屋遭過戶侵占 蒐證提告討回
讀者問:
我父親住院生病,昏迷剛清醒後,我弟以要辦貸款為理由,拿我父親名下的房屋文件給我父親蓋章,結果這些文件卻被我弟拿去,以買賣方式辦理過戶到我弟名下了,請問有什麼辦法能幫我爸拿回房子所有權?
律師答:
讀者弟弟明知父親的授權範圍是辦理貸款,卻超越授權範圍將房屋過戶到自己名下,父親得以下列2種方式拿回房屋的所有權:
1. 是依照民事委任或侵權行為規定,起訴請求塗銷過戶登記、返還房屋。弟弟既受父親委任辦理事務,依《民法》第535條、第544條及侵權行為相關規定,弟弟逾越權限,故意不法侵害父親權利所發生的損害,父親可要求弟弟賠償,要求回復原狀返還房屋
2. 是提出刑事告訴,同時要求弟弟塗銷房屋所有權移轉登記、返還房屋。因為弟弟的行為可能涉及《刑法》詐欺罪(5年以下有期徒刑);或是背信罪(5年以下有期徒刑)。父親可在刑事訴訟程序中,以談判方式要求返還房屋,或提起「附帶民事訴訟」來要回房屋
聲請保全處分防脫產
以上方式都須先蒐集證據,證明爸爸的授權範圍只限辦理貸款而已,且為了避免弟弟又將房屋過戶給不知情的善意第3人,以致將來無法順利取回房屋,最好先向地方法院民事庭聲請保全處分,禁止房屋過戶,以免弟弟脫產。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月17日【記者胡守得採訪整理】
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房客失聯不付錢 先寄存證信函
讀者問:
我之前將公寓租給人,但租約到期前,承租人因事業關係遷至中國,剩下的2個月租期,就由他弟弟接著繼續居住進去,但他弟弟在租約到期後,就不再付房租,也不搬離,我打電話找人,對方都「停機」不接電話,至今欠我租金3個月,我該如何叫他歸還鑰匙並搬離?
律師答:
一般租賃契約中應該都有禁止轉租的規定,但可能會因讀者收受承租人之兄弟續住期間的房租,而等於承認由他人繼受承租人的地位。 此時,就可以認定該續住的承租人弟弟是承租人,一般會建議讀者發存證信函訂相當期間,催告承租人履行租約到期後「返還租賃物」的義務,要求對方返還房屋。所謂相當期間,應是足以讓承租人搬家的時間,比如說3天、5天或1周、10天等等,實務上皆有可能。
原承租人也須負責
若承租人到期仍不履行,讀者才可以進行清理房內的物品,若未經上述程序即動手清理屋內物品,可能遭承租人反咬一口,因為對方可依《刑法》提告指控讀者涉及竊盜或侵佔罪嫌,而依讀者來文提及,因為實際使用人曾經換手,建議存證信函同時發給原承租人及其弟弟2人會比較妥當。
至於讀者提到的欠租部分,仍可藉由聲請支付命令或提出民事訴訟的方式,請求承租人及其弟弟償還積欠的租金,另關於轉租的情形,原承租人本來就須和轉租人一起負連帶責任。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月16日【記者劉志原採訪整理】
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疏失釀損失 公司求償有據
讀者問:
因個人作業疏失,未在販售物品的契約上,勾選某單項商品,且該商品以遠低於契約價格售出,但整個契約盈餘扣除該商品成本後,仍有毛利,公司卻要求我須另外賠償未填寫的商品成本,不知公司的要求是否有法可據?
律師答:
因讀者來函並未說明讀者與公司的契約關係為何,僅以讀者與公司間具有僱傭關係,且讀者與公司間並無其他約定的狀況進行說明。
如果讀者與公司間有其他契約或工作規則,且就此情形已明定如何賠償等事項,除非該約定顯失公平,否則公司可依契約或工作規則向讀者求償。實務上認為受僱人執行業務時應盡善良管理人之注意義務,如因受僱人的故意或過失致生損害於僱用人,受僱人仍應負債務不履行責任。
仍有賺無法求償
而讀者坦承因其作業上有疏失,應已違反前揭受僱人執行職務應負善良管理人注意義務的要求,讀者的行為有過失。至於公司可否請求損害賠償的關鍵,應視該單項商品的售價是否低於該商品的成本(需包含公司管銷等成本)而定。若該單項商品已確實受有損失,雖然整個契約盈餘扣除該商品成本後,仍有毛利,公司仍可向讀者請求損害賠償。
不過,該單項商品的售價並未低於成本,僅係公司少賺的話,這個部分係屬於所謂的「純粹經濟上損失」,故公司就少賺的部分,即不能再向讀者請求損害賠償。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月10日【記者林益民採訪整理】
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卡拉OK夜擾鄰 逾30分貝可告
讀者問:
我住在一棟住商大樓4樓,7年前2樓開了一間卡拉OK店,24小時營業,讓家人不得安寧,家人多次報警但都沒下文。我想請對方遷移或求償精神損失,至少要求他們做好隔音設備,請問要告民事或刑事呢?案由應告什麼?我的勝算有多大?
律師答:
建議讀者先向公寓大廈管理委員會反映,再撥打0800-066666電話向環保署公害報案中心陳情,環保署可依據《公寓大廈管理條例》相關規定作連續罰鍰。
若讀者想自力救濟,可依據《民法》第793條,向所屬的地方法院提起民事訴訟,請求禁止鄰居製造噪音或要求安裝隔音設施,若「噪音」已超過「一般人社會生活所能容忍」的客觀標準(依台北市噪音管制標準,住宅區夜間不得逾30分貝),致受有身體健康及精神受有損害時,得請求損害賠償。精神上的傷害,亦可提告起刑事傷害罪。。
查是否有營業登記
訴訟的勝算在於拿出的證據是否充分,若能說服法官,證明噪音確實為鄰居故意或過失所為,且造成身體健康損害,則獲得勝訴機率就很大。
另外,讀者可到經濟部商業司網站或市府商業處網站,查詢鄰居是否有營業登記,若無登記,可向當地國稅局檢舉逃漏營業稅。若有登記,因都市計劃法令規定,住宅區不得為飲酒店等類似之營業場所,若鄰居經營的是類似場所,可向市政府檢舉,撤銷登記。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月12日【記者胡守得採訪整理】
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打球誤傷人 和解為佳
讀者問:
去年間,我高二的兒子在學校打籃球,搶籃板時手肘撞凹隊友的2顆門牙,經送醫院後用牙套固定,我兒子自責甚深,之後同學家長要求賠償10萬元,我們僅能夠賠償假牙3萬元,後經調解仍破裂,我們可以不理對方嗎?要怎麼處理比較好呢?
律師答:
這種情形,建議以和解方式處理。打球不小心傷到別人,除了民事賠償以外,還有刑事的過失傷害罪。刑事部分的罪不重,通常罰錢了事,如果是未滿18歲的少年,則適用《少年事件處理法》的少年保護事件,先由少年法院的少年調查官進行調查。
未成年不留前科
基於本件情節輕微,最後結果,法院可能裁定讀者兒子交付管教或告誡,雖然不重,不會留下前科,但須考量訴訟過程中所耗費的時間、費用和心力。
至於民事賠償部分,假牙費用因各種材質價差很大,如果沒有特殊體質因素,應是以中等合理的材質來計算,這部分可以請對方提出支出單據,或請教牙醫師,了解合理費用是多少;另外,法律還規定對方可以要求精神賠償,如果交由法院判決,會有高低不等的金額。如今讀者僅希望賠償假牙3萬元,似乎跟法律上認定的賠償金額是有落差的。
至於全案的告訴期限,刑事部分,基於屬於告訴乃論的過失傷害罪,依《刑事訴訟法》第237條,是6個月,而民事部分則是有2年的請求時效。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月05日【記者孫友廉採訪整理】
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照片被出版 可要求書商撤換
讀者問:
想請問肖像權的問題。我最近被拍1張照片,我坐在路上,然後最近照片被放在1本書裡面出版了,我很不想被放在裡面,但是這張照片也出現在報紙上過,請問我能不能要求他撤除照片呢?因為我不想出書啊!
律師答:
拍照的人(攝影者)雖然依據《著作權法》規定而擁有照片的著作權,但被拍照的人仍然擁有肖像權,兩者是不同的權利,也就是說攝影者若沒有正當合理目的,或沒有經過被拍照的人的同意,擅自將照片公開使用或散播,例如出版、放於公開網站供人瀏覽下載等,就會侵害到被拍照的人的肖像權。當然若被拍照的人沒有經過攝影者的同意授權,自行使用照片,也是會侵害攝影者的著作權。
肖像權屬於人格權的一種,若是有讀者影像的照片,在沒有經過讀者同意的情形下,被放在書中出版,已經侵害了讀者的肖像權。
報紙有刊登自由
讀者可以依據《民法》第18條第1項的規定,請求出版者停止使用並移除該張照片。且讀者如果因為照片出版而受到損害,可再分別向對方請求財產上的損害賠償、精神上的損害賠償及回復名譽,但讀者必須舉證證明有發生損害。
另如讀者所述,同張照片曾在報紙上刊登過,基於新聞自由,如果媒體是基於新聞價值判斷,而刊登照片,就可能屬於前面提到的正當合理目的,如此就不算是侵害到讀者的肖像權。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月04日【記者劉昌松採訪整理】
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成年子借錢 父母不必承擔
讀者問:
我是傳統的媽媽,老二行為嚴重偏差,之前被地下錢莊登門討債,他現在當完兵,已經23歲了,法律上我可以跟他切割嗎?我可不可以在過世後,不要把財產留給他?可以叫金融機構,不要再讓他申請信用卡嗎?
律師答:
父母與子女關係除了子女被收養或一方死亡外,並無法消滅親子關係。坊間有人登報稱「脫離親屬關係」,其實是沒有法律效力的,除非子女被收養或親子其中一方死亡,讀者在法律上無法與兒子切割親屬關係。
依照《民法》第12條規定,滿20歲為成年,故20歲前的未成年人應設定法定代理人(通常為父母),但讀者的兒子23歲已是成年人,無法以代理人身分,要求金融機構不讓兒子申辦信用卡,但也不用擔心被兒子連累,因兒子需為自己的欠債負責。
可辦理遺產信託
如果讀者擔心往生後財產讓子女繼承,導致祖產不保,建議可在生前就先將遺產辦理好信託登記,或者寫遺囑,並且將財產事先分配好,等死亡之後發生效力。
不過寫遺囑時必須注意《民法》對「特留分」的相關規定。假設讀者有1名丈夫、2名兒子及1名女兒共4名繼承人,4人應繼分各為1/4,特留分則是這1/4的1/2,也就是1/8,依法4名繼承人至少都要分到這1/8的遺產,所以讀者的遺產至少有1/8一定要分給兒子。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月03日【記者游仁汶採訪整理】
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土地遭佔用 可檢舉違建拆除
讀者問:
我在社區內有筆私人土地,大約10年前被住戶管理委員會無權佔用,拿去轉租,讓人在地上蓋2層樓建物,種植花木,社區因此每年收入約20萬元,但未付費給我,我該透過什麼程序拆除地上違建?可否向管委會討回他們佔用期間的不法所得?
律師答:
若社區內的私人土地確屬讀者所有,卻遭管理委員會無權佔用後、轉租,由於第3人已在土地上蓋屋,讀者無法要求管委會拆屋還地,只能依《民法》第767條規定,要求現佔有人(第3人)拆屋還地,若讀者認為該建物是違建,也可循縣市政府違建查報流程處理。
只能追回5年租金
至於管理委員會佔有、又將土地出租,屬間接佔有人,讀者可以依《民法》第179條「不當得利」,或184條「侵權行為」,要求管委員會和現佔有人返還相當於租金收入的損害賠償,不過其損害賠償的計算金額,恐與收取租金的實際金額計算方式會有所不同。
須注意,一般「不當得利」的請求權時效是15年,但依《民法》第126條規定,租金、利息、紅利、贍養費等,請求權因5年間不行使而消滅,所以讀者最多只能請求5年的租金損害,若是一般侵權行為賠償,請求權只有2年。
另提醒讀者,若管理委員會主張當年係經同意而使用該私人土地,那管理委員會將變成有權佔用,至於有權佔有的範圍和用途等,則有待雙方舉證釐清。
轉貼自【蘋果日報】2014年09月02日【記者許淑惠採訪整理】
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業務拿屋擔保 離職可訴請塗銷
讀者問:
我朋友以前在公司當業務,公司要我朋友拿房屋去當擔保品,我朋友半年後離職了,事隔數10年,他要將房子過戶給小孩,卻發現房子被設定沒解除而無法過戶,他去找以前公司,竟已經倒了,請問他該如何處理?需要請律師嗎?
律師答:
實務上常見業務員對外收取公司的應收帳款,公司則要求業務員將不動產設定最高限額抵押權予公司,以擔保業務員與公司間將來可能發生的糾紛。本件主要是最高限額抵押權以及如何對公司主張權利2個問題。
最高限額抵押權是指債務人或第3人提供不動產為擔保,就債權人一定範圍內的不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。而最高限額抵押權所擔保的債權,會因為某些事由而確定,如:原債權確定期日到了,或員工離職,甚至公司解散,都可能是債權確定原因。
先確認有無債權關係
此時若公司對員工並無債權,則抵押人可對公司訴請塗銷抵押權登記。讀者朋友的公司可能是解散但沒完成清算程序;否則一旦清算,公司對員工有無債權,應該都已調查清楚。
依《公司法》規定,公司在清算範圍內視為未解散,此時清算人在執行職務範圍內為公司負責人。因有限公司、股份有限公司原則以「全體股東」或「董事」為清算人,讀者朋友可將清算人列為公司的法定代理人,對公司提告;但若董事皆已解任,則需先向法院聲請選派清算人。
轉貼自【蘋果日報】2014年08月29日【記者劉志原採訪整理】
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